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BGH erleichtert Betriebskostenabrechnungen.

Abrechnung ist auch wirksam, wenn Vorwegabzug fehlt.

Hintergrund: Der Mieter wohnt in einem Objekt, das überwiegend gewerblich genutzt wird. Der Vermieter hat bei der Betriebskostenabrechnung die Kosten für die gewerblich genutzten Flächen nicht vorweg abgezogen, bevor er die Abrechnungen für die Wohnung erstellt hat.

Entscheidung: Die Abrechnung ist wirksam. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
* eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
* Angabe und – soweit zum Verständnis erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
* die Berechnung des Anteils des Mieters
* Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Ein Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung gehört selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. Ein zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Er führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern zu einer entsprechenden Korrektur um den erforderlichen Vorwegabzug.
Ein Vorwegabzug ist aus Billigkeitsgründen erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach Fläche zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, liegt beim Mieter. Das gilt auch dann, wenn der gewerbliche Teil der Immobilie weit größer ist als der zum Wohnen genutzte.
Der Vermieter darf den Vorwegabzug nicht außerhalb der Abrechnung, die der Mieter bekommt, vornehmen. Dann fehlt es an der erforderlichen Angabe der „Gesamtkosten“.

(BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, veröffentlicht am 27.8.2010)

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Rufen Sie uns an: DICK Immobilienmanagement e.K. – Ihre Hausverwaltung in Berlin (Tel.: 030 / 443 51 92 0) und Rostock (Tel.: 0381 / 203 58 0)

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