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Teil 3 / Die 10 größten Irrtümer des WEG

Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

Heute: Teil 3: Wir können jetzt die Kostenverteilungsschlüssel
ändern

a) Personenschlüssel
Der Phantasie der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Kreation der nach der wohl herrschenden Meinung zu beschließenden Kostenverteilungsschlüssel sind keine Grenzen gesetzt.

Von einer Anwendung des von vielen Wohnungseigentümern favorisierten Personenschlüssels ist allerdings dringend abzuraten. Zum einen bereitet bereits die Definition der Maßeinheit „Person“ in der Praxis kaum zu meisternde Schwierigkeiten. So erhebt sich regelmäßig die Frage, ob mit „Person“ der behördlich gemeldete Nutzer oder der tatsächlich im Objekt „Wohnende“ gemeint sein soll. Woran sich dann sofort im letzteren Fall die Frage anschließt, wie „Wohnen“ zu definieren ist und unter welchen Umständen etwa nur von „Logierbesuch“ auszugehen ist. Auch stellt sich die interessante Frage, ob etwa ein großer Hund (der sicherlich ebenfalls etwa zum Wasserverbrauch beiträgt) als „Person“ zu sehen sein kann oder muss. Bei gemischt-genutzten Objekten versagt dieser Schlüssel ebenso. Auch ist daran zu denken, dass eine auf Personenschlüsseln basierende Jahresabrechnung nur dann den materiellen und
formellen Anforderungen genügt, wenn für jeden Kalendertag nachvollziehbar ausgewiesen wird, wie viele Personen für welche Abrechnungseinheit angesetzt wurden und eine komplette Liste der berücksichtigten Personen mit Angabe der berücksichtigten taggenauen Nutzungsdauer beigefügt wird.

Ferner stellt sich dann weiter die Frage, wie mit Abwesenheitszeiten und Leerständen
umzugehen ist. Überwiegend, jedoch ohne klare juristische Grundlage, wird im Mietrecht wohl überwiegend davon ausgegangen, dass leer stehende Wohnungen als mit einer Person belegt in der Abrechnung zu fingieren sind. Ob dies wohnungseigentumsrechtlich haltbar ist, darf bezweifelt werden. So erkannte das AG Pinneberg zutreffend, dass es einen Anspruch auf Erfassung von Wasserkosten mittels eines Personenschlüssels nicht gibt. Im Zweifel dürfte daher ein „Rückzug“ auf
den immerhin gesetzlich vorgesehenen Grundsatz der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen gem. § 16 Abs. 2 WEG nicht zu beanstanden sein.

Hierzu hat der BGH eine recht kompakte und gut nachvollziehbare Aussage getroffen:
„Soweit Kosten nicht aufgrund von Messeinrichtungen, wie Wasser- oder Wärmeverbrauchszähler, individuell erfasst werden, kommen als Kriterien der Umlage
die Anzahl der Wohnungen, die Anzahl der Nutzungsstellen, die Anzahl der Bewohner
oder die Miteigentumsanteile an dem Grundstück in Betracht. Jeder dieser
Schlüssel hat Vor- und Nachteile und kann zu einer Verteilung führen, die den
tatsächlichen Vorteilen der Nutzung oder der Kostenverursachung innerhalb der
Gemeinschaft nicht entspricht (…).

Im Hinblick hierauf ist eine Regelung der Verteilung in der Gemeinschaftsordnung
sachgerecht. (…) Das Beteiligungsverhältnis an dem Grundstück bildet den natürlichen
Maßstab für den Ausgleich unter den Miteigentümern, der für das Innenverhältnis
der Wohnungseigentümer grundsätzlich maßgebend ist (…).“

b) Beschlussfassung nur im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung Die Beschlusskompetenz steht, ohne dass dies vom Gesetzgeber hätte besonders erwähnt
werden müssen, unter dem Vorbehalt der Ordnungsmäßigkeit der Verwaltungsmaßnahme i.S.d. § 21 Abs. 4, 5 WEG. Nach wohl zutreffender Auffassung ist aus der ansonsten nicht erforderlichen Wiederholung im Gesetzestext sowie aus allgemeinen
Rechtsgrundsätzen des WEG zu schließen, dass eine Veränderung bestehender
Kostenverteilungsschlüssel zusätzlichen Anforderungen genügen muss.

aa) Grundsatz der Wirtschaftlichkeit Insbesondere Beschlüsse über die Einführung der verbrauchs- bzw. verursachungsbezogenen Erfassung und dementsprechenden Verteilung von Kosten stehen unter dem Vorbehalt der Wirtschaftlichkeit. Dies bedeutet, dass die zur Erzeugung der Kostengerechtigkeit zu tätigenden Aufwendungen in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis (10-Jahres-Amortisation) zu dem zu erzielenden Erfolg stehen müssen, um ordnungsmäßiger Verwaltung zu entsprechen.

Wie oben bereits dargelegt, eröffnet sich für gegen Beschlussfassungen i.S.d. § 16
Abs. 3 WEG gerichtete Anfechtungsklagen ein weites Feld, dies aufgrund der oben
bereits dargelegten Schwächen der nicht auf einer Erfassung von Kosten basierenden
Verteilerschlüssel.

bb) Geltung besonderen Vertrauensschutzes nach Zweitbeschlussregeln Im Falle der Ausnutzung der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 3 WEG liegt regelmäßig
ein dem sog. abändernden Zweitbeschluss vergleichbare Rechtslage vor, da der die Kostenverteilung abändernde Beschluss in den Regelungszustand gem. Vereinbarung oder früheren Beschlusses abändernd oder aufhebend eingreift.

Weiter ist zu beachten, dass jede Abänderung eines Kostenverteilungsschlüssels
zwangsläufig dazu führt, dass zumindest ein Wohnungseigentümer gegenüber der
bisherigen Handhabung mit Mehrkosten belastet wird. Die Rechtmäßigkeit solcher
abändernden oder aufhebenden Zweitbeschlüsse wird nach h.M. von besonderen
Kriterien abhängig gemacht.

(1) Vertrauensschutz Rechtswidrig ist die Zweitbeschlussfassung auch, wenn schutzwürdige Belange eines Wohnungseigentümers nachteilig betroffen werden. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn einem Wohnungseigentümer eine Rechtsposition, auf deren Bestand er vertrauen durfte, entzogen oder ihm ein sonstiger rechtlicher Nachteil zugefügt wird.

Daher ist der Wohnungseigentümer davor geschützt, dass durch Beschluss gem. §
16 Abs. 3 WEG rückwirkende Änderungen vorgenommen werden, insbesondere durch Abänderung von Kostenverteilungsschlüsseln bereits abgelaufener Wirtschaftszeiträume.

Der Wohnungseigentümer ist hier vertretener Auffassung nach durch Ausübung
der Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 3 WEG, die zu einer Abänderung der Kostenverteilung führen kann, indes nicht in seinem Vertrauen auf einen Bestand der
vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilungsmodi für die Zukunft geschützt.

(2) Vorliegen eines sachlichen Grundes Weiter ist nach zutreffender Meinung das grundlose erneute Fassen von Beschlüssen schlichtweg rechtswidrig, sofern hierfür kein sachlicher Grund vorliegt.

Insofern gehört es zu den an einen Beschluss gem. § 16 Abs. 3 WEG zu richtenden
Rechtmäßigkeitsanforderungen, dass ein sachlicher Grund für eine Änderung eines
Kostenverteilungsschlüssels vorliegt.

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