Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch
Heute: Teil 7: Was gehen uns die Fliesen auf dem Balkon an?
Jedem Wohnungseigentümer steht, unabhängig von der Schadensursache und der Verfolgung damit gegebenenfalls im Zusammenhang stehender sonstiger Ansprüche gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern ein gem. § 21 Abs. 3 WEG individuell durchsetzbarer Anspruch auf ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechender Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gem. § 22 Abs. 3, Abs. 5 Ziff. 2 WEG zu. Dieser Anspruch bezieht sich allerdings nicht auf das Sondereigentum, zu dessen Instandhaltung und Instandsetzung der jeweilige Sondereigentümer grundsätzlich selbst auf eigene Kosten verpflichtet ist (§ 14 Nr. 1 WEG).
Die Durchführung von Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums unter Inanspruchnahme des jeweiligen Sondereigentums hat allerdings jeder Wohnungseigentümer gem. § 14 Abs. Ziff. 4 WEG (bloß) zu dulden, Handlungspflichten, wie Wegräumen von Gegenständen oder Reinigung obliegen ihm indes nicht.
Für Schäden am Sonder-bzw. Gemeinschaftseigentum, die durch die verzögerte oder mangelhafte Ausführung von Maßnahmen eintreten, welche die Gemeinschaft in eigener Zuständigkeit am gemeinschaftlichen Eigentum im Bereich des Sondereigentums berechtigterweise gem. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG ausführt, haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft wie oben ausgeführt, gem. § 14 Nr. 4 WEG i.V.m. § 280 Abs. 1 BGB, wobei sie sich das Verschulden des von ihr beauftragten Werkunternehmers gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss.
Dem betroffenen Wohnungseigentümer kann allerdings daneben ein verschuldensunabhängiger „Schadensersatzanspruch“ gegen die übrigen Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit den Nachteilen zustehen, die dieser an seinem Sondereigentum dadurch erleidet, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft pflichtgemäß zur Instandsetzung des Sondereigentums schreitet und dabei das
Sondereigentum des Wohnungseigentümers nachteilig betroffen wird (§ 14 Ziff. 4 i.V.m. § 21 Abs. 5 Ziff. 2. WEG). Die hierdurch entstehenden Kosten gehören
zu den Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 16 Abs.7 WEG, weshalb zutreffender Weise der rechtsfähige Verband Gegner eines auf Ersatz gerichteten Anspruchs ist.
Hierbei ist zu berücksichtigen, dass bei der Ermittlung von Art und Höhe des zu leistenden Ersatzes der Grundsatz des Wertabzugs „Neu für Alt“ richtiger Auffassung nach nicht gilt, da § 14 Ziff. 4 WEG einen verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruch und keinen Schadensersatzanspruch regelt.