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Die 10 größten Irrtümer des WEG / Teil 1

Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

Wie in jedem Rechtsgebiet, so gibt es auch im Wohnungseigentumsrecht scheinbar unausrottbare „Rechtsweistümer“, die immer wieder Anlass zu fruchtlosen Diskussionen bieten, da sich oftmals Eigentümer auf solche angeblichen Rechtssätze berufen. Um ein wenig Klarheit zu schaffen, sollen nachfolgend die häufigsten Rechtsirrtümer des WEG kurz behandelt werden.

Teil 1: Bauliche Veränderungen bedürfen der Einstimmigkeit

Bauliche Maßnahmen, die die Voraussetzungen der Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG, der modernisierenden Instandsetzung gem. § 22 Abs. 3 WEG bzw. der Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 WEG nicht erfüllen, unterfallen der Bestimmung des § 22 Abs. 1 WEG.

Besondere Aufwendungen i. S. v. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG sind entbehrliche, nicht unbedingt erforderliche Investitionen, die von einem oder mehreren Eigentümern aber gleichwohl als nützlich bzw. wünschenswert angesehen werden.

§ 22 Abs. 1 WEG spricht ausdrücklich davon, dass solche Maßnahmen beschlossen werden können, wobei für die Rechtmäßigkeit eines solchen Beschlusses allerdings die Zustimmung all derjenigen Eigentümer erforderlich ist, die durch die Maßnahme einen Nachteil erleiden, die sie nicht gem. § 14 Nr. 1 WEG hinnehmen müssten. Es bedarf also nicht, wie vielfach angenommen wird, der Zustimmung sämtlicher Eigentümer, sondern nur derer, die nachteilig betroffen werden.
Die Art und Weise sowie Form der Zustimmung ist dabei frei und nicht an die Existenz eines Eigentümerbeschlusses gebunden. Die herrschende Meinung sieht aber zusätzlich zu Recht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung als gegeben an. Hiernach kann ausdrücklich eine Beschlussfassung vorgenommen und dementsprechend auch verlangt werden.

Der die bauliche Veränderung wünschende Eigentümer kann sich also dafür entscheiden, die erforderlichen Zustimmungserklärungen außerhalb einer Eigentümerversammlung einzuholen und somit für eine rechtliche Grundlage der Durchführung zu sorgen. Der die bauliche Veränderung wünschende Eigentümer kann sich aber auch dafür entscheiden, die Abhandlung und Beschlussfassung über die Gestattung der baulichen Maßnahme im Rahmen einer Eigentümerversammlung zu verlangen.

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