Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch
Heute: Teil 2: Jeder zahlt seine Fenster selbst
Auch die im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Fenster sind und bleiben Gemeinschaftseigentum, das grundsätzlich von der Gemeinschaft auf deren Kosten instand zu halten und instand zu setzen ist. Eine generelle abweichende Beschlussfassung ist nichtig.
Häufig zu Streit führen missglückte Versuche, durch Regelungen in der Gemeinschaftsordnung über die Zuordnung von zwingendem Gemeinschafts- zum Sondereigentum eine abweichende Verteilung der Instandhaltungs- und Instandsetzungslast zu erreichen.
Durch eine Verlagerung der Durchführungskompetenz oder der Kostentragungslast wird das betreffende Gemeinschaftseigentum eben gerade nicht zum Sondereigentum.
Wird umgekehrt versucht, eine entsprechende Regelung dadurch herbeizuführen, dass zwingendes Gemeinschaftseigentum zum Sondereigentum erklärt wird, ist die betreffende Vereinbarung – ebenso wie ein Beschluss – nichtig.
Allerdings kann sich bei Würdigung weiterer Regelungen in der Gemeinschaftsordnung ergeben, dass im Wege der Auslegung der Wille zu ermitteln ist, lediglich die Instandhaltungs- bzw. i.d.R. nur die Kostentragungspflicht wie oben dargelegt zu übertragen. Dabei darf aber der Versuch einer Auslegung oder Umdeutung von Vereinbarungen nicht überspannt werden. Ist z.B. durch Vereinbarung die Instandsetzungslast hinsichtlich der „Innenfenster, Innentüren und inneren Rollläden“ auf den einzelnen Wohnungseigentümer übertragen, so kann daraus keine Kostentragungspflicht für Außenfenster, Außentüren oder Außenrollläden gedeutet werden.