Von: Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch
Heute: Teil 4: Das ist „mein“ Garten
Sondereigentum kann nach der Konzeption des WEG grundsätzlich nur an Räumen, also an einem Baukörper oder dem Teil eines Baukörpers, der durch Wände, Boden und Decke eine räumliche Begrenzung erfährt, begründet werden (§ 3 WEG). Daher kann Sondereigentum an einem kompletten Gebäude ebenso entstehen wie an einem Teil eines Gebäudes. Handelt es sich bei dem (kompletten) Gebäude oder Gebäudeteil um Räume, die Wohnzwecken dienen (sollen), handelt es sich um Wohnungseigentum i.e.S.; bei sonstigen Räumen und sog. Teileigentum (Keller, Geschäftsräume, Garagen, etc.).
Aus obigen Grundsätzen folgt, dass Terrassen- oder Gartenflächen, ebenso wie Kfz-Stellplätze, die auf der Grundstücksfläche oder auf dem Dach eines Gebäudes
errichtet werden, nicht sondereigentumsfähig sind, da es nach h.M. an der Raumeigenschaft fehlt. Freiflächenstellplätze in diesem Sinne sollen auch Carports
sein. Hier ist letztlich nur die Begründung von Sondernutzungsrechten (SNR) möglich und zweckdienlich.
Da das SNR nichts anderes als ein schuldrechtlicher Inhalt des Sondereigentums
ist, gehen die Befugnisse des Berechtigten, abgesehen von der Sondernutzung, nicht
über die Befugnisse hinaus, die das Sondereigentum im übrigen bietet. Der Sondernutzungsberechtigte ist daher im Rahmen seiner Sondernutzung den gesetzlichen Regelungen, der Gemeinschaftsordnung sowie den gebrauchsregelnden Beschlüssen der Gemeinschaft gem. § 15 Abs. 2 WEG unterworfen.
Dies gilt insbesondere für die Frage baulicher Veränderungen i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG
und für die (auch) den Gebrauch des Sondernutzungsrechts geltenden Hausordnungs-
und sonstigen Benutzungsregelungen. Dementsprechend gilt, dass die Gemeinschaft in Ansehung der Instandhaltung und Instandsetzung sowie der Kostentragung und der Pflicht zur Verkehrssicherung, soweit keine abweichenden Regelungen durch Vereinbarung getroffen sind, das Sondernutzungsrecht wie Gemeinschaftseigentum zu behandeln hat. Damit ist grundsätzlich die Gemeinschaft mangels anderweitiger Vereinbarung für die Instandsetzung und Instandhaltung auf Gemeinschaftskosten
zuständig.