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Weihnachts-Special 2: Novellierung des Mietrechts vom Bundestag beschlossen.

Die lange diskutierte Mietrechtsänderung („Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“) hat den Bundestag passiert. Über die Mietrechtsänderung muss noch der Bundesrat abstimmen, was voraussichtlich am 1.2.2013 erfolgen wird. Die Neuregelung tritt dann frühestens zum 1.4.2013 in Kraft und sieht im Wesentlichen folgendes vor:

Absenkung der Kappungsgrenze
Die Bundesländer erhalten die Möglichkeit, in Gebieten, in denen ein Wohnungsengpass herrscht, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von derzeit 20 Prozent in 3 Jahren auf 15 Prozent zu senken. Gebiete, in denen dies gelten soll, können die Länder per Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren bestimmen. Diese Änderung wurde erst kurz vor der Abstimmung im Bundestag in den Gesetzentwurf eingefügt.

Vereinfachte Durchsetzung energetischer Modernisierung
Energetische Modernisierungsmaßnahmen sollen für Vermieter einfacher durchsetzbar werden. Der Kreis an Maßnahmen, die Mieter dulden müssen, wird ausgeweitet.

Minderungsausschluss bei energetischer Modernisierung
Das Minderungsrecht wird bei Beeinträchtigungen des Mieters durch energetische Sanierungen, die dem Mieter zugutekommen, für die ersten 3 Monate ausgeschlossen. Dienen die Maßnahmen hingegen „nur dem Klimaschutz“, bleibt die Minderungsmöglichkeit erhalten.

Energetische Beschaffenheit als Wohnwertmerkmal
Die energetische Beschaffenheit der Wohnung muss bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Merkmal berücksichtigt werden.

Nichtzahlung der Kaution als Kündigungsgrund
Die Nichtzahlung der Kaution wird als Grund zur fristlosen Kündigung im Gesetz festgeschrieben. Vermieter können ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe in Verzug ist, die 2 Kaltmieten entspricht. Wie bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter auch hier die Möglichkeit, die Kündigung dadurch unwirksam zu machen, dass der rückständige Betrag innerhalb von 2 Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage nachgezahlt wird.

Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting)
Die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung (Contracting) auf den Mieter umlegen kann, werden gesetzlich definiert. So dürfen die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen und die Umstellung von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung muss mit einem Effizienzgewinn verbunden sein. Die Vorschrift gilt auch für die Gewerbemiete, wobei dort abweichende Vereinbarungen zulässig sind.

Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
Die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch den Erwerb durch Gesellschaften oder Miteigentümer wird erschwert. So gilt künftig beim Erwerb vermieteter Wohnimmobilien durch Gesellschaften oder mehrere Personen generell die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB (3 bzw. 10 Jahre). Eine Ausnahme hiervon ist der Erwerb durch Familienmitglieder oder Angehörige desselben Haushalts zur Selbstnutzung.

Berliner Räumung
Die sog. Berliner Räumung, bei der der Vermieter den Räumungsauftrag auf die Besitzverschaffung an der Wohnung beschränkt und an den in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend macht, wird als gleichberechtigte Alternative zur „normalen Räumung” im Gesetz festgeschrieben. Hierdurch sollen Vermieter künftig kostengünstiger räumen können. Bislang ist dieses von der Praxis entwickelte Modell nicht gesetzlich normiert. Mit der Mietrechtsänderung wird es nun im Gesetz verankert.

Erleichterte Räumung bei Aufnahme Dritter
Mietern wird es erschwert, Räumungen dadurch zu verhindern, dass sie Personen in die Wohnung aufnehmen, von denen der Vermieter nichts weiß. Gegen solche Personen können Vermieter künftig durch einstweilige Verfügung kurzfristig einen ergänzenden Räumungstitel erwirken.

Sicherheitsleistung für Mietforderungen
Klagt der Vermieter in einem Räumungsprozess gleichzeitig auf Zahlung der Miete kann er künftig beantragen, dass der beklagte Mieter für die nach Rechtshängigkeit fälligen Mieten Sicherheit leisten muss. Voraussetzung für eine Sicherungsanordnung ist, dass die Klage „hohe Aussicht auf Erfolg“ hat. Kommt der Mieter einer solchen Sicherungsanordnung nicht nach, kann das Gericht im Räumungsprozess eine einstweilige Verfügung auf Räumung erlassen.

Beschleunigte Bearbeitung von Räumungsprozessen
Räumungsverfahren müssen von den Gerichten künftig vorrangig und beschleunigt bearbeitet werden.

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