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BGH urteilt zu Vergleichsmiete, Mietspiegel und Zuschlägen

In zwei Rechtstreiten (Urteile vom 3. Juli 2013, Az. VIII ZR 263/12 und Az. VIII ZR 354/12) ging es um eine vom Vermieter geforderte Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Vemieter hatte jeweils die Mietspiegel der Gemeinden zugrunde gelegt, um sein Verlangen nach mehr Geld zu begründen. Beide Male holten die Instanzgerichte Gutachten von Sachverständigen ein, die ihre Erkenntnisse nur auf Vergleichsobjekte stützten, die ebenfalls der jeweiligen Klägerin gehörten.

Vergleichsobjekte dürfen nicht alle den gleichen Eigentümer haben.

Der BGH nutzte die Sachverhalte, um seine Rechtsprechung zu präsizieren, wie ortsübliche Vergleichsmieten zu bestimmen sind. Er legte drei Dinge fest: 1. Ein Gutachten, das nur Objekte ein und desselben Eigentümers in ein und derselben Siedlung als Basis nimmt, taugt nicht zur Ermittlung der Miethöhe. 2. Es ist der Mietspiegel der Stadt, in dem eine solche Siedlung liegt, heranzuziehen. 3. Zuschläge, die der Mietspiegel – im entschiedenen Fall z.B. für ein Einfamilienhaus – vorsieht, sind bei der Festlegung der ortsüblichen Miete zu berück-sichtigen. Dabei spielt es keine Rolle, ob durch den Aufschlag die eigentliche Preisspanne des Mietspiegels überschritten wird. Die Argumentation der Richter: Die Draufgabe sei ja eigens dafür da, Kritierien einzupreisen, die sonst keinen Eingang in den Mietspiegel fänden.

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