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Neues Mietrecht 2: Vereinfachte Durchsetzung energetischer Modernisierung

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Nach wie vor muss der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen 3 Monate vor deren Beginn ankündigen, Angaben zu Art und Umfang sowie Beginn und Dauer machen und die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nennen. Bei energetischen Modernisierungen kann der Vermieter künftig aber auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die Energieeinsparung darzulegen (§ 555c Abs. 2 BGB). Er muss keine Angaben mehr zu den konkreten Eigenschaften der vorhandenen Bauteile machen. Diese müssen bisher teilweise erst durch einen Sachverständigen ermittelt werden.

Duldungspflicht des Mieters

Die Duldungspflicht des Mieters steht unter dem Vorbehalt, dass die Modernisierung für den Mieter keine unbillige Härte darstellt. Hieran hat sich nichts geändert. Allerdings wird die Duldungspflicht erweitert: Umstände, die für den Mieter eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, muss der Mieter innerhalb eines Monats ab Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB).

Zeitlich befristeter Minderungsausschluss

Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen wird das Recht des Mieters eingeschränkt, die Miete wegen eventueller Beeinträchtigungen (z. B. Lärm, Schmutz) zu mindern. Drei Monate muss der Mieter die Beeinträchtigungen hinnehmen, ohne die Miete mindern zu können (§ 536a Abs. 1a BGB).Zugleich wurde der Begriff der energetischen Modernisierung im Gesetz definiert als „bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird“ (§ 555b Nr. 1 BGB).Das Minderungsrecht bleibt bei Maßnahmen, die ausschließlich dem Klimaschutz, aber nicht dem Mieter dienen, erhalten, ebenso bei sonstigen Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmieterhöhung

Unverändert können Vermieter nach einer Modernisierung die Miete um jährlich 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies gilt jedoch nicht für Maßnahmen, die allein klima- und energiepolitischen Zielen dienen, und keinen Bezug zur Mietsache haben (z. B. Montage einer Fotovoltaikanlage, deren erzeugter Strom ins allgemeine Netz eingespeist wird).

Auch ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde. Härtegründe bezüglich der Mieterhöhung muss der Mieter allerdings – wie Härtegründe gegen die Maßnahme selbst (s. o.) – innerhalb eines Monats ab Zugang der Modernisierungsankündigung vorbringen.

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