Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Erstattung von Kosten für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum (z. B. Fensteraustausch) verjährt innerhalb von drei Jahren. Für die Verjährung kommt es auf die Tatsachenkenntnis an und nicht darauf, ab wann der Eigentümer wusste, die Kosten nicht tragen zu müssen.
Hintergrund
Wohnungseigentümer verlangen von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Erstattung von Kosten für die Erneuerung eines Fensters. In den Jahren 2005 und 2006 hatten die Wohnungseigentümer beschlossen, dass Kosten für den Austausch von Fensterelementen zu 50 Prozent von der Eigentümergemeinschaft und zu 50 Prozent von den Eigentümern zu tragen sein sollen.
2007 ließ die Gemeinschaft in der Wohnung der klagenden Eigentümer ein Fenster erneuern. Die Hälfte der hierfür angefallenen Kosten trugen die Eigentümer der Beschlusslage entsprechend selbst. Im Jahr 2011 erfuhren die Eigentümer, dass die 2005 und 2006 gefassten Beschlüsse zur Kostenverteilung nichtig sind und die Gemeinschaft dazu übergegangen ist, die Kosten für die Erneuerung von Fenstern vollständig zu übernehmen.
In einer Eigentümerversammlung im April 2014 beantragten die Eigentümer, dass ihnen die Eigentümergemeinschaft ihren 2007 gezahlten Anteil für den Austausch des Fensters in ihrer Wohnung erstattet. Dieser Antrag wurde abgelehnt. Gegen den ablehnenden Beschluss haben die Eigentümer Anfechtungsklage erhoben. Zugleich beantragen sie, die Gemeinschaft zur Erstattung zu verurteilen. Die Eigentümergemeinschaft meint, ein eventueller Erstattungsanspruch sei verjährt.
Entscheidung
Die Klage hat keinen Erfolg. Es entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung, die Erstattung der Kosten für den Fensteraustausch von 2007 abzulehnen, denn ein etwaiger Erstattungsanspruch ist mit Ablauf des Jahres 2010 verjährt.
Für Erstattungsansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung oder Geschäftsführung ohne Auftrag gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Danach begann die Verjährung für den hier geltend gemachten Erstattungsanspruch mit Ablauf des Jahres 2007 und endete mit Ablauf des Jahres 2010.
Es ist unerheblich, dass die Eigentümer erst 2011 erfahren haben, dass die früheren Beschlüsse zur Kostenverteilung nichtig sind und die Gemeinschaft nunmehr die Kosten für den Austausch von Fenstern vollständig trägt. Maßgeblich für den Beginn der Verjährung ist allein die Kenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen und nicht die Kenntnis der Rechtslage. Den Eigentümern waren alle maßgeblichen Tatsachen schon im Jahr 2007 bekannt. Anhand dieser bekannten Tatsachen hätten sie schon seinerzeit Rechtsrat einholen können, ob die in der Gemeinschaft praktizierte Kostenverteilung rechtlich haltbar ist.
(AG Hannover, Urteil v. 16.12.2014, 484 C 6184/14, Quelle: haufe.de)