Eigenmächtig handelnder Verwalter kann Ersatzanspruch haben
Anders als einzelne Eigentümer hat der Verwalter aufgrund seines gesetzlichen Aufgabenkreises die Kompetenz, Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen.
Wegen der unterschiedlichen Pflichtenstellung und Kompetenz von Wohnungseigentümern einerseits und Verwalter andererseits lässt sich die Rechtsprechung, dass Eigentümer für eigenmächtige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum keinen Ersatz beanspruchen können, nicht auf den Fall übertragen, dass der Verwalter solche Maßnahmen tätigt. Einem Verwalter, der eigenmächtig Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vielmehr ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen.
Ein Ersatzanspruch widerspricht auch nicht den Interessen der Wohnungseigentümer. Hat sich der Verwalter über einen Beschluss und damit über den erklärten Willen der Eigentümer hinweggesetzt, steht ihm gemäß § 684 BGB ein Aufwendungsersatzanspruch nur nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung zu. Damit ist sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer keine Maßnahmen bezahlen müssen, die für sie ohne Wert sind. Denn der Ersatzanspruch des Verwalters ist dann grundsätzlich auf Ausgleich der Werterhöhung der Anlage gerichtet, die die von ihm veranlassten Maßnahmen bewirkt haben. Wenn die Maßnahmen der Planung der Wohnungseigentümer entsprachen, sind dagegen ihre ersparten Aufwendungen maßgeblich.
Abschlag für unerwünschten Vertragspartner
Liegt die Eigenmächtigkeit darin, dass sich der Verwalter über die Entscheidung der Wohnungseigentümer hinweggesetzt hat, eine bestimmte Firma zu beauftragen, kann dies eine Verringerung des Ersatzanspruchs rechtfertigen. Das kommt in Betracht, wenn die künftige Durchsetzung etwaiger Gewährleistungsansprüche gegen die von dem Verwalter beauftragte Firma weniger erfolgversprechend erscheint oder wenn die Eigentümer die Geschäftsbeziehung zu der von ihnen ausgewählten Firma festigen und sich hierdurch künftige Vorteile (etwa die schnellere Ausführung von Arbeiten oder die Durchführung von Wartungen und Kleinreparaturen) sichern wollten.
Die sich aus der Beauftragung eines anderen Unternehmens ergebenden wirtschaftlichen Nachteile lassen sich durch einen Abschlag vom Erstattungsanspruch des Verwalters berücksichtigen. Dieser kann je nach den Umständen des Einzelfalls bis zu 20 Prozent betragen.
(BGH, Urteil v. 10.12.2021, V ZR 32/21, Quelle: www.haufe.de)