Am 07.12.2016 sind unsere Berliner Objektbetreuer und am 12.12.2016 beide Büros (Rostock&Berlin) wegen Fortbildungsveranstaltungen nicht erreichbar. Bewohner unserer Objekte wenden sich in Notfällen bitte an die zuständigen Hauswarte oder bekannt gegebenen Notdienstfirmen. Dringende Mitteilungen schicken Sie bitte an die E-Mail info@dick-immobilien.de

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Das Ergebnis unserer Kundenzufriedenheitsbefragung hat sich zum Vorjahr erneut kaum verändert: 41% stimmen unserer Arbeit voll zu, 34% stimmen zu. Insgesamt schneiden wir mit einer Note von 1,9 ab. 78% unserer Kunden empfehlen uns weiter.

Interessant ist auch die Wiederbestellungsdauer bei unseren Wohnungseigentümergemeinschaften: In diesem Jahr wurden 38 Bestellungen verlängert mit durchschnittlich 3,4 Jahren (gewichtet nach Anzahl Wohnungen). Das kann sich sehen lassen, vor allem, wenn man berücksichtigt, dass wir selbst bei einigen WEGs kurze Laufzeiten wollten, um die Rentabilität des Auftrages und die Entwicklung des Objektes abzuwarten.

Darüber hinaus haben wir uns von 4 WEGs aus logistischen oder wirtschaftlichen Gründen zum Jahresende getrennt.

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Neues aus unserem Verwaltungsbestand: Das BSR-Müllenniumsprojekt: Aus Biomüll wird Biogas. Wertstoffrecycling schont Rohstoffe und spart CO2. Papierrecycling schont Holz. Alles nichts Neues, aber gut verpackt.

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Ab dem 1.11.2016 entfällt für Vermieter die Auszugsbescheinigung. Die Meldebestätigung für den einziehenden Mieter bleibt bestehen. Erst seit dem 1.11.2015 muss dem ein- bzw. ausziehenden Mieter eine Meldebestätigung ausgestellt werden. Doch kaum ist das neue Gesetz in Kraft, wird es auch schon wieder geändert:

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Endlich denkt mal jemand mit und markiert vor Ort an der Anlagentechnik die Leistungsgrenze zwischen Versorger und Kunde. Das sollte Beispiel für alle relevanten Versorgungsanlagen werden.

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In der WEG-Jahresabrechnung müssen die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage anhand der Heizkostenverordnung verteilt werden. Der Betriebsstrom darf nicht als Teil des Allgemeinstroms nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel der WEG umgelegt werden. Ein Zwischenzähler ist jedoch nicht erforderlich. Es reicht aus, den Verbrauch angemessen zu schätzen.

(BGH, Urteil v. 3.6.2016, V ZR 166/15)

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Schwimm- oder Badebeckenwasser in Gewerbebetrieben, öffentlichen Bädern sowie in sonstigen nicht ausschließlich privat genutzten Einrichtungen muss so beschaffen sein, dass durch seinen Gebrauch eine Schädigung der menschlichen Gesundheit, insbesondere durch Krankheitserreger, nicht zu besorgen ist (§37,2 IfSG). Diese Auflage wird durch umfangreiche in kurzen regelmäßigen Abständen durchzuführende Unterschungen sicher gestellt.

Wie sind Schwimmbäder im Gemeinschaftseigentum von WEGs zu behandeln? Das entscheidende Unterscheidungskriterium zwischen privater und öffentlicher Nutzung liege in der Vorherbestimmbarkeit und Überschaubarkeit des Benutzerkreises. Dass eine so definierte private Nutzung bei Überschreitung einer bestimmten Zahl von Miteigentümern als öffentlich anzusehen wäre, lasse sich dem Wortlaut des Gesetzes nicht entnehmen. Auch eine analoge Anwendung der Vorschrift auf ein von einer größeren Zahl von Personen genutztes Schwimmbad scheide aus (OVG NRW, 13 A 2489/06).

Daraus folgt: Eine WEG mit ausschließlichen Dauerbewohnern fällt nicht unter die Vorschriften: Eine WEG mit Ferienvermietung, die ihren Feriengästen auch das Schwimmbad zugänglich macht, fällt jedoch unter die Vorschrift.

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Bislang kam es ab und an vor, eine bauliche Veränderung – zu der eigentlich ALLE Miteigentümer zustimmen müssten – auf dem Beschlusswege zu genehmigen. Ein neues Urteil (LG Bamberg, 11 T 8/15) stellt jedoch klar, dass dieser Weg mit erheblichen Haftungsrisiken für den Verwalter verbunden ist.

„Ein Beschluss kommt zu Stande, wenn die Stimmberechtigten mit der erforderlichen Mehrheit für einen Beschlussantrag stimmen und der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis feststellt und verkündet. Das Mehrheitserfordernis ist nicht erfüllt, wenn der Beschluss gem. § 22 I WEG allstimmig hätte gefasst werden müssen.“

Die Gerichte könnten das Vorgehen des Verwalters als grob fahrlässig oder sogar vorsätzlich einstufen. Damit kann es passieren, dass dem Verwalter die Kosten einer Anfechtungsklage auferlegt werden, was sicher nicht erwartet werden kann. Also gilt zur Sicherheit aller Beteiligten: Solange für das Vorhaben werben, bis alle Zustimmungen vorliegen. Das wird im seltensten Fall auf einer Versammlung der Fall sein, schon weil üblicherweise nicht immer alle Eigentümer anwesend sind.

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