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BGH: So mögen wir die Rechtsprechung! Thema Rauchwarnmelder…

Wohnungseigentümer dürfen einheitliche Rauchwarnmelder in der WEG beschließen. Dabei müssen sie nicht solche Wohnungen ausnehmen, deren Eigentümer bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben.

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW muss zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Die Wohnungseigentümer können aber dennoch eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma beschließen.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Eine solche Regelung „aus einer Hand“ minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten.

Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren WEGs zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung von Wohnungseigentümern, der ihre Wohnung schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, gering.

(Quelle: haufe.de; BGH, Urteil v. 7.12.2018, V ZR 273/17)

Übrigens: Das Vorgehen passt auch zum Mietrecht: Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. (BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 216/14)

Bauliche Veränderung anschaulich dargestellt.

Letzte Woche hat uns ein Architekturbüro mit einem sehr aufwändigen Modell 1:50 geholfen, einer Eigentümergemeinschaft eine bauliche Veränderung anschaulich zu machen. Die Eigentümer konnten sich so ein sehr gutes Bild über die Maßnahmen machen und haben im Anschluss einen guten Beschluss gefasst. Leider ist die Erstellung solcher Modelle sehr aufwändig und wird daher wohl nur in Einzelfällen zur Anwendung kommen.

Kundenzufriedenheit 2018.

Das Ergebnis unserer Kundenzufriedenheitsbefragung hat sich zum Vorjahr erneut kaum verändert: 38% stimmen unserer Arbeit voll zu, 42% stimmen zu. Insgesamt schneiden wir mit einer Note von 1,9 ab. 78% unserer Kunden empfehlen uns weiter.

Interessant ist auch die Wiederbestellungsdauer bei unseren Wohnungseigentümergemeinschaften: In diesem Jahr wurden 38 Bestellungen verlängert mit durchschnittlich 3,9 Jahren (Vorjahr: 3,7).

Darüber hinaus haben wir 7 WEG-Verwaltungen beendet und zum Jahresbeginn 2019 4 neue WEGs angenommen. Die Relation Einheiten/Objekte wird sich damit etwas verbessern.

Neues Verwaltungsobjekt in Berlin.

In diesen Tagen geht unsere neue WEG in der Pfarrer-Theile-Straße in Spandau in Betrieb. In zwei Bauabschnitten werden bis Frühjahr 2019 118 Wohnungen übergeben. Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit mit den neuen Wohnungseigentümern.

Nochmal BGH: Eigenbedarf auch bei nur gelegentlicher Nutzung!

Die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweit- und Ferienwohnung stellt einen zulässigen Eigenbedarf dar. Ein Benötigen der Räume als Wohnung setzt nicht voraus, dass der Vermieter oder eine sonstige Bedarfsperson in der Wohnung den Lebenmittelpunkt begründen will. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Eigennutzungswunsch von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen getragen wird und nicht rechtsmissbräuchlich ist.

(Quelle: haufe.de; BGH, Beschluss v. 21.8.2018, VIII ZR 186/17)

BGH: Bei Uralt-Mietvertrag muss Kaution nicht verzinst werden.

Ein vor 1983 vereinbarter Ausschluss der Verzinsung der Mietkaution bleibt trotz zwischenzeitlicher Gesetzesänderungen wirksam. Das gilt auch, wenn die Verzinsung durch Formularvertrag ausgeschlossen worden ist.

Der Vermieter muss die Kaution nicht verzinsen. Zwar ist eine Barkaution nach aktueller Rechtslage gemäß § 551 Abs. 1 BGB zu verzinsen, wovon auch nicht zu Lasten des Mieters abgewichen werden kann. Der im Jahr 1966 formularmäßig vereinbarte Ausschluss einer Verzinsung ist aber wirksam.

Bei der Beurteilung, ob eine Klausel den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist grundsätzlich auf die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. 1966 war der Vermieter zu einer Verzinsung der Kaution gesetzlich nicht verpflichtet. 1968 wurde eine Verzinsung der Kaution erstmals erörtert und ab 1971 mehrten sich nach und nach Stimmen, die dafür eintraten, den Vermieter zu einer Verzinsung zu verpflichten. Erst 1980 wurde eine Verzinsungspflicht gesetzlich geregelt, zunächst für den sozialen Wohnungsbau. 1983 wurde die Verzinsung der Mietkaution schließlich allgemein vorgeschrieben.

Da ein Vermieter von Wohnraum im Jahr 1966 rechtlich nicht zur Verzinsung der Mietkaution verpflichtet war, ist ein formularmäßiger Ausschluss der Verzinsung in einer solchen Fallgestaltung nicht zu beanstanden.

Auch die gesetzlichen Überleitungsvorschriften ändern am wirksamen Ausschluss der Verzinsung nichts. Zwar sind nach Art. 229 § 5 EGBGB auf Schuldverhältnisse, die bis 2001 entstanden sind, ab 2003 die dann gültigen Vorschriften anzuwenden. Für Vereinbarungen über eine Mietkaution enthält Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB jedoch eine spezielle Überleitungsvorschrift. Demnach ist § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB, der die Verzinsung der Mietkaution vorschreibt, nicht anzuwenden, wenn die Verzinsung vor dem 1.1.1983 durch Vertrag ausgeschlossen worden ist. Dies ist hier der Fall. Es bleibt somit beim Ausschluss der Verzinsung.

(Quelle: haufe.de.; BGH, Beschluss v. 21.8.2018, VIII ZR 92/17)