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Unsere Kundenzeitschrift

BGH: Sondereigentümer müssen sich immer selbst gegen Störungen wehren.

Anspruch wegen Störung des Sondereigentums kann nicht vergemeinschaftet werden

Ein Sondereigentümer ist klagebefugt, soweit er Ansprüche auf Unterlassung von Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen in seinem Sondereigentum geltend macht. Solche, den räumlichen Bereich des Sondereigentums betreffende Ansprüche, kann die Gemeinschaft nicht durch Beschluss an sich ziehen. Insoweit fehlt den Eigentümern die Beschlusskompetenz. Eine Vergemeinschaftung ist auch dann nicht möglich, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. In einem solchen Fall können nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Störungen des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind. Hingegen gehört es zu den unentziehbaren Rechten eines Sondereigentümers, Beeinträchtigungen seines Sondereigentums abwehren zu können. Daher kann jeder Eigentümer Unterlassungsansprüche in Bezug auf sein Sondereigentum selbst durchsetzen.

Anspruch wegen zweckwidriger Nutzung kann vergemeinschaftet werden

Die Vergemeinschaftung der Ansprüche der Wohnungseigentümer auf Unterlassen einer zweckwidrigen Nutzung eines Wohnungseigentums ist zulässig.

Die hierfür notwendige Voraussetzung, dass die Rechtsausübung durch den Verband dem Gemeinschaftsinteresse förderlich ist, besteht unabhängig davon, ob die zweckwidrige Nutzung nachteilige Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum hat oder ob sie sich auf die mittelbare Beeinträchtigung des Sondereigentums der übrigen Wohnungseigentümer beschränkt. In beiden Fällen sind die Unterlassungsansprüche darauf gerichtet, die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Zweckbestimmung durchzusetzen und damit der für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander maßgeblichen Grundordnung Geltung zu verschaffen. Hierbei ist ein einheitliches Vorgehen dem Gemeinschaftsinteresse förderlich. Nach einer Vergemeinschaftung ist allein der Verband befugt, diese Ansprüche durchzusetzen.

BGH, Urteil v. 24.1.2020, V ZR 295/16 (Quelle: www.haufe.de)

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Erste Online-Eigentümerversammlung absolviert.

„Und es hat gar nicht wehgetan!“

Gestern haben wir unsere erste Online-Eigentümerversammlung abgehalten. Nachdem sich alle Miteigentümer in das Webkonferenzsystem eingewählt hatten, verlief die Versammlung reibungslos und erstaunlich zügig ab. Der rechtliche Rahmen wurde eingehalten, in dem die Eigentümer dem Verwalter vorab ihre Vollmachten geschickt haben, mit denen dann nach Weisung die Beschlussfassungen erfolgten. Wir danken unserer WEG für die gute Mitarbeit. Das Instrument werden wir nun auch weiteren geeigneten WEGs als Alternative zur Präsenzversammlung anbieten. Je nach Größe der WEG und Umfang/Inhalt der Tagesordnung soll sich das als Alternative etablieren.

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Vermietungsstart in Zehlendorf!

Wir beginnen in Kürze mit der Vermietung von Neubauwohnungen in Zehlendorf, Fercher Straße. In absolut ruhiger Lage sind 20 Wohnungen in unterschiedlichen Größen entstanden. Tiefgarage vorhanden. Jetzt schon vormerken! Interessenten wenden sich bitte an Frau Drebelow, E-Mail: drebelow@dick-immobilien.de.

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Eigentümerversammlungen 2020: Was tun im Worstcase?

Wie alle hoffen auch wir, dass bald wieder Eigentümerversammlungen abgehalten werden dürfen, aber auch für den Worstcase sind wir gerüstet. Da reine Online-Versammlungen ohne vorherige Vereinbarung der Wohnungseigentümer (hat bei uns keine WEG!) unzulässig sind, können wir Online-Eigentümerversammlungen anbieten, die in Verbindung mit den dem Verwalter übertragenen Vollmachten zulässig sind. Während der Online-Session können noch Weisungen für die Vollmacht erteilt oder geändert werden.

Unabhängig vom weiteren Verlauf werden in diesem Jahr die Hausgeldabrechnungen verschickt, sobald diese erstellt worden sind.

Für Beiräte: Bequeme Rechnungsprüfung jederzeit von jedem Ort!

Die Rechnungsprüfung in unseren WEGs erfolgt über unseren Online-Kundenzugang HOMECASE. Alle relevanten Unterlagen und Belege sind dort verfügbar. Kommentare und Fragen werden direkt dort hinterlegt und dann gesammelt von uns beantwortet.

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„Virus“ Mietendeckel eingedämmt!

Wir haben die ersten Aufgaben im Rahmen des Berliner Mietendeckels fristgerecht erledigt:

1) Vorläufige Zahlungsreduzierung auf die Stichtagsmiete vom 18.06.2019 ab März 2020: Es ist dem Vermieter verboten, eine Miete zu fordern oder entgegenzunehmen, die über der am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarten Miete (Stichtagmiete) liegt.

2) Auskunftserteilung über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände bis spätestens 22.04.2020.

Teil 3) Vorläufige Zahlungsreduzierung bei überhöhten Mieten tritt erst zum 23.11.2020 in Kraft und wird zu gegebener Zeit bearbeitet. Wir werden berichten.

Außerdem haben wir unsere Buchhaltung so eingerichtet, dass sowohl die vertraglich vereinbarte Miete als auch der Zahlbetrag gebucht werden. So können problemlos weiterhin Mieterhöhungen durchgeführt werden, und falls die Regelung als verfassungswidrig verworfen wird, die nachzuzahlenden Differenzbeträge auf Knopfdruck ermittelt werden.

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Deutschland ist immer noch eine Digitalisierungswüste!

Aufgrund der aktuellen Krise haben wir letzte Woche erneut unsere Lieferanten angeschrieben und darum gebeten, Rechnungen zukünftig nur noch per E-Mail zuzusenden. Ausgenommen sind Handwerker, mit denen wir über unser Auftragsportal SERVICECASE arbeiten.

Die Aktion haben wir bereits schon einmal vor zwei Jahren durchgeführt. Bei Handwerkern hat sich der Anteil an E-Mail-Rechnungen duetlich erhöht, aber besonders öffentliche Stellen kommen nicht mit: IHK, Stadtverwaltungen, Versorgungs- und Entsorgungsbetriebe.

Hier sind einige der Begründungen: „unsere Kammer schreibt Papierrechnungen vor“,“unsere EDV kann das nicht leisten“,“sie können die Rechnung in einem Webportal abholen“,“machen wir nicht“ usw.

Digitalisierung geht anders!

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Frohe Ostern!

Wir wünschen unseren Lesern und Kunden ein frohes Osterfest!

Frohe Ostern

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Mietpreisbremse ab 01.04.2020 verschärft.

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Temporäre Änderungen des Mietrechts wegen Corona.

Mietrückstände aus dem Zeitraum April bis Juni 2020, die auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen, können nicht zur Begründung einer ordentlichen oder fristlosen Kündigung herangezogen werden. Auf sonstige Kündigungsgründe wie etwa Eigenbedarf erstreckt sich die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht. Die Kündigungsbeschränkung gilt für Wohn- und Gewerbemietverhältnisse ebenso wie für Pacht einschließlich Grundstückspacht. Dabei gilt: der Mieter muss den Zusammenhang mit Corona glaubhaft machen. Mieter müssen die Miete bis Juni 2022 nachzahlen.

Die Bundesregierung wurde zudem ermächtigt, die Beschränkung auf Rückstände aus dem Zeitraum Juli – September 2020 zu erweitern.

Weitere Infos finden Sie hier: BMJV_Fragen_Antworten_COVID19

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Temporäre Änderungen des WEG wegen Corona.

Ab sofort und bis zum 31.12.2021 befristet gelten folgende Regelungen:

1) Der zuletzt bestellte Verwalter bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. Damit werden die zeitlichen Begrenzungen der Amtszeit außer Kraft gesetzt. Das gilt auch für Fälle, bei denen jetzt die Amtszeit bereits abgelaufen ist.

2) Der zu letzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort. Damit bleibt die Anspruchsgrundlage für laufende Hausgeldforderungen auch ohne Beschlussfassung bestehen.

Weitere Infos finden Sie hier: 032320_FAQ_WEG

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