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Unsere Kundenzeitschrift

BGH erleichtert Betriebskostenabrechnungen.

Abrechnung ist auch wirksam, wenn Vorwegabzug fehlt.

Hintergrund: Der Mieter wohnt in einem Objekt, das überwiegend gewerblich genutzt wird. Der Vermieter hat bei der Betriebskostenabrechnung die Kosten für die gewerblich genutzten Flächen nicht vorweg abgezogen, bevor er die Abrechnungen für die Wohnung erstellt hat.

Entscheidung: Die Abrechnung ist wirksam. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
* eine Zusammenstellung der Gesamtkosten
* Angabe und – soweit zum Verständnis erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
* die Berechnung des Anteils des Mieters
* Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Ein Vorwegabzug für die gewerbliche Nutzung gehört selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist. Ein zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug betrifft (nur) die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Er führt deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, sondern zu einer entsprechenden Korrektur um den erforderlichen Vorwegabzug.
Ein Vorwegabzug ist aus Billigkeitsgründen erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach Fläche zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, liegt beim Mieter. Das gilt auch dann, wenn der gewerbliche Teil der Immobilie weit größer ist als der zum Wohnen genutzte.
Der Vermieter darf den Vorwegabzug nicht außerhalb der Abrechnung, die der Mieter bekommt, vornehmen. Dann fehlt es an der erforderlichen Angabe der „Gesamtkosten“.

(BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, veröffentlicht am 27.8.2010)

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JWD – Janz Weit Draußen.


Eigentümerversammlungen sollten nach h.M. vorzugsweise am Ort des Objekts, grundsätzlich aber zumindest in dem Gerichtsbezirk, in dem die Wohnungseigentumsanlage liegt, stattfinden. Etwas anderes gilt, wenn sich alle Miteigentümer einig sind. Und so führte uns gestern unsere Reise in das beschauliche Neumarkt/Oberpfalz, um dort eine Eigentümerversammlung von überwiegend Kapitalanlegern abzuhalten. Solche Reisen gehören zu unserem selbstverständlichen Service, um den Aufwand für unsere Eigentümer zu minimieren.

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Google Street View: Widerspruch einlegen, aber wie?

Nach der derzeitigen Rechtslage ist ein WEG-Verwalter nicht verpflichtet, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, um über die Frage eines Widerspruchs gegen die geplante Bildveröffentlichung beschließen zu lassen. Die WEG hat zu diesem Thema nach h.M. keine Beschlusskompetenz, weil es sich bei dem Widerspruch um ein Individualanspruch aus dem Persönlichkeitsrecht und Datenschutzrecht handelt. Die WEG kann das Thema nicht für den Einzelnen entscheiden.
Wer Widerspruch einlegen will, sollte das innerhalb der von Google genannten Frist (urpsünglich bis Mitte September/aber verlängert bis 15. Oktober 2010) tun, entweder schriftlich an Google oder online unter: www.google.de/streetview.

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Aus BFW wird BVI.


Mit Wirkung vom 25.08.2010 hat sich unser Berufsverband „Bundesfachverband Wohnungs- und Immobilienverwalter e.V.“ (BFW) in „BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.“ umbenannt. Inhaltliche Änderung sind damit nicht verbunden.

Zum BVI: http://www.bvi-verwalter.de

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Hausverwalter-Job.

Die Beschäftigung mit Immobilien, ihren Mietern und Eigentümern, birgt eine Vielzahl von Herausforderungen. Lesen Sie hier einen interessanten Artikel aus dem IZ-Karriereführer 2010/2011 mit Zitaten von uns aus einem Interview der Immobilien Zeitung im Rahmen der diesjährigen Joboffensive:

Zum Artikel: Artikel IZ-Karriereführer

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Historisches aus Berlin.


Als Dankeschön haben wir von einem unserer Mieter obiges Foto erhalten. Das Foto zeigt den Anfang des Fernsehturms. In der Mitte des Fundamentes wird das Gerüst für den Fahrstuhlschacht montiert. Das Bild stammt aus dem Anfang des Oktober 1965.

Was unser Mieter nicht wissen konnte: Der Fernsehturm ist eines meiner Lieblingsgebäude in Berlin, und deshalb veröffentlichen wir hier diesen Leckerbissen.

(Wer mehr über den Fernsehturm wissen möchte:
http://www.tv-turm.de/)

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Urlaubszeit.


Auch wenn die Arbeit als Immobilienverwalter viel Freude bereitet, Urlaub muss sein. Und so habe ich ein paar Tage in sehr mildem, beinahe subtropischem Klima in Cornwall verbracht, und dort auch die Isles of Scilly besucht (http://www.simplyscilly.co.uk/)
Das Foto zeigt den Tresco Abbey Garden, unglaublich, dass dieser in etwa auf dem gleichen Breitengrad wie Frankfurt/Main liegt.
Nun kehrt bald wieder der Alltag ein, ab 19.08. finden erste Termine statt, und ab 23.08. bin ich dann wieder wie gewohnt für alle Kunden erreichbar.

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Sind Feriengäste in Eigentumswohnungen zulässig?

Wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung.
BGH-Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 72/09

Lesen Sie hier das komplette Urteil: http://wohnungsverwalter.de/download/C10e07de1X12a10b879cbX7307/Az_V_ZR_72_09.pdf?ITServ=C22a5b1abX12a2840673cX17ab

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Mit dem TÜV nicht den Faden verlieren.

Wir haben mit dem TÜV Rheinland Industrie Service GmbH einen Rahmenvertrag über die Durchführung von wiederkehrenden Sachverständigenprüfungen abgeschlossen.
Der Vertrag sieht vor, dass der TÜV die Prüfungen für Bauteile wie Fahrstühle, Tankanlagen, Brandmeldeanlagen usw. durchführt. Die Fälligkeiten werden vom TÜV selbstständig überwacht, erforderliches Hilfspersonal wird organisiert und die Verwaltung der überwachungspflichtigen Anlagen erfolgt über ein komfortables Internetportal.
Wir profitieren vom Support der Fachleute vom TÜV bei allen Fragen rund um das Thema Betreiberverantwortung. Unseren Kunden kommen die attraktiven Rahmenkonditionen zugute.

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QM: Wiederholungsaudit geschafft!

Am 22./23.07.2010 haben wir das Wiederholungsaudit vom TÜV bestanden und damit die Wirksamkeit unseres Qualitätsmanagementsystems nach DIN ISO 9001:2008 unter Beweis gestellt. Damit wird unser Zertifikat bis zum 31.07.2013 verlängert.
Der Prüfer lobte die durchgängige und routinierte Handhabung durch unsere Mitarbeiter, und gab uns darüber hinaus Ratschläge für eine weitere Verbesserung der Servicequalität.

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