Herzlich Willkommen bei Dick Immobilien

Blog commentarius
Unsere Kundenzeitschrift

Was gibt es Neues in unserer Branche?

Wir haben den diesjährigen BFW-Kongress, der am 06./07.05.2010 in Berlin stattfand, besucht, und können bestätigen: Die Branche ist auf dem Weg zu einer weiteren Professionalisierung. Nicht nur die Hauptthemen Klimaschutz und Wohnen im Alter, sondern auch das neue BGH-Urteil (wir haben berichtet) und viele andere Themen sind auf hohem Niveau diskutiert worden. Aber schauen Sie selbst, Film ab!
(Quelle: BFW Bundesverband Freier Immobilien-und Wohnungsunternehmen e.V.)

Fragen? Gerne helfen wir Ihnen weiter!
Rufen Sie uns an: DICK Immobilienmanagement e.K. – Ihre Hausverwaltung in Berlin (Tel.: 030 / 443 51 92 0) und Rostock (Tel.: 0381 / 203 58 0)

Wer hat Angst vorm bösen Wolf?

„Wer hat Angst vorm bösen Wolf?“ Unter dieser Überschrift referiert derzeit der von uns sehr geschätzte Herr Rüdiger Fritsch, Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht zum Thema „Die Jahresabrechnung nach dem BGH-Urteil vom 04.12.2009 (V ZR 44/09).
Worum es geht: Die bisherige Soll-Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ist für ungültig erklärt worden. In Zukunft muss die Instandhaltungsrücklage nach Ist-Beträgen und Rückständen getrennt dargestellt werden.
Was ändert sich? 1) Die monatlichen Beiträge der Wohnungseigentümer teilen sich nun in zwei Teile, zum einen das laufende Hausgeld, zum anderen die Zuführung zur Rücklage. 2) Die Jahresabrechnungen erhalten ein anderes Erscheinungsbild mit völlig neuer Darstellung der Rücklage.
Das Urteil ist bereits auf die 2009er-Abrechnungen anzuwenden, was sich aber schon alleine wegen der noch fehlenden EDV-Umprogrammierung eigentlich nicht umsetzen lässt. Wir haben Glück: In unseren Wohnungseigentümergemeinschaften ist bis auf ganz wenige Ausnahmen sowieso Soll=Ist-Rücklage, so dass wir unsere Gemeinschaften mit einem Protokollhinweis vor dem bösen Wolf retten können.

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Eigentum verpflichtet.


Die Verantwortung der Eigentümer für ihre Immobilie ist umfangreich und darf nicht unterschätzt werden. Vieles nimmt den Eigentümern der professionelle Verwalter ab, aber einige Pflichten bleiben dennoch auch direkt bei den Eigentümern.
Wer sich einen guten Überblick über die Schutz-, Vorsorge- und Sicherungspflichten verschaffen möchte, dem empfehlen wir die 63-seitige Broschüre „Die Verantwortung der Eigentümer für ihre Immobilie“, herausgegeben vom BFW (www.wohnungsverwalter.de), und über uns gegen eine Schutzgebühr von 7 Euro erhältlich.

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Ertrag zu Ihnen! Aber wann?


Heute informieren wir Sie darüber, warum Überschüsse aus der Mietverwaltung („Sondereigentumsverwaltung“) um den 20.d.M. ausgekehrt werden, obwohl die Mieten bereits zum 3.Werktag des Monats fällig sind.
Berechnung und Auskehr des Überschusses erfolgen einmal monatlich mittels einer EDV-Routine. Startet man die Routine zu früh, werden die – leider immer häufigeren – Spätzahler nicht erfasst, die betreffenden Eigentümer erhalten in dem Monat demzufolge keinen Überschuss. Startet man die Routine zu spät, warten die Eigentümer unnötig auf ihren Überschuss. Es muss hier also abgewogen und versucht werden, einen Termin zu finden, der möglichst vielen gerecht wird. Der Zeitraum um den 15.-20.d.M. hat sich in der Praxis als ideal erwiesen.
Die Nutzung der EDV ist eine wesentliche Voraussetzung für die Kalkulation von vernünftigen Verwaltervergütungen. Haben Sie Interesse an einer individuellen manuellen Überwachung und Auskehr des Überschusses? Dann erstellen wir Ihnen gerne ein Angebot.

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Gebäude-und Wohnungszählung 2011


Der Bundesfachverband Wohnungs-und Immobilienverwalter e.V. hat uns über eine Abstimmung mit dem Statistischen Bundesamt informiert, in wie weit wir bei Wohnungseigentümergemeinschaften informationspflichtig sind.
Generell können Verwalter von Gebäuden und/oder Wohnungen auskunftspflichtig gemacht werden. Das gilt jedoch nicht für das Sondereigentum, da wir hier der Auskunftspflicht, insbesondere was die Wohnungsmerkmale angeht, nicht nachkommen könnten, es sei denn, die Verwaltung des Sondereigentums ist bei uns separat in Auftrag gegeben worden.
In diesem Fall müsste das zuständige Statistische Landesamt, von dem die Verwaltung kontaktiert würde, rechtzeitig davon in Kenntnis gesetzt werden, um alternative Auskunftspflichtige – dies würden dann sinnvollerweise die Wohnungseigentümer selbst sein – zu ermitteln und heranzuziehen. Die Verwaltung müsste allerdings dem Statistischen Landesamt die Namen und Adressen der Wohnungseigentümer mitteilen, soweit diese bekannt sind.
Nur für den sehr unwahrscheinlichen Fall, dass keiner der Wohnungseigentümer Angaben zum Gebäude machen kann, könnte es sein, dass die Verwaltung für die Angabe der Gebäudemerkmale zur Auskunftserteilung herangezogen wird.

Vielleicht nehmen Sie die Ankündigung zum Anlass, sich von uns ein Angebot für die Verwaltung Ihres Sondereigentums erstellen zu lassen, damit Papierkram, Ärger und Stress zu uns, der Ertrag aber zu Ihnen kommt?

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The same procedure as every year

Wie jedes Jahr werden die Hausgeldabrechnungen so zügig wie möglich erstellt. Das Ziel ist dabei, die in den meisten Verwalterverträgen mit unseren Eigentümergemeinschaften festgelegte Frist von 6 Monaten (also bis 30.06.d.J.) nicht auszuschöpfen. Obwohl unsere Buchhaltung Anfang des Jahres mit langen krankheitsbedingten Ausfällen zurecht kommen mußte, kann sich der Bearbeitungsstand sehen lassen. Falls Sie ihre Abrechnung noch nicht erhalten haben, können Sie den Bearbeitungsstand gerne abfragen-schreiben sie uns einfach eine kurze E-Mail.

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Frohe Ostern!


Wir wünschen unseren Lesern und Kunden ein frohes Osterfest!
Nicht nur für Ostern haben wir einen Ausflugstipp in Berlin für Sie: Besuchen Sie doch einmal die Gärten der Welt im Erholungspark Marzahn (Eisenacher Straße 99). Dort gibt es u.a. ein Labyrinth und ein chinesisches Teehaus, das zum Ausruhen nach der Ostereiersuche bei einem Glas Tee einlädt, z.B. einer „Schönheit im Glas“ (Foto).

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Herzlich Willkommen!


Liebe Leserinnen und Leser,
endlich ist soweit. Unser Blog namens „commentarius“, was soviel wie Tagebuch bedeutet, ersetzt die bisherigen News auf unserer Internetseite sowie unseren Newsletter.
Neu daran ist auch, dass Sie die Möglichkeit haben, Kommentare einzustellen. Und wir haben uns die Mühe gemacht, die interessantesten News der letzten Zeit hier zu integrieren.
Ich lade Sie herzlich ein, regelmäßig die Welt der Immobilienverwaltung von DICK Immobilienmanagement e.K. näher kennen zu lernen.
Viel Spass beim Lesen wünscht Ihnen
Christian Dick

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BGH verneint gesamtschuldnerische Haftung von Wohnungseigentümern

Im verhandelten Fall verlangte das Versorgungsunternehmen von drei Mitgliedern einer WEG Zahlung des Entgelts für die Wasserver- und -entsorgung – zu Unrecht, wie die Karlsruher Richter befanden (Az. VIII ZR 329/08). Denn die beklagten
Wohnungseigentümer hafteten nur nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, nicht aber als Gesamtschuldner für die gesamte Forderung. Der BGH verwies die Sache deshalb an das Landgericht Berlin zurück – dieses muss nun die Miteigentumsanteile der Beklagten feststellen.

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Genau drei Verwaltungsbeiräte!

Keine Bestellung von mehr oder weniger als drei Verwaltungsbeiräten durch Mehrheitsbeschluss

Das WEG gibt in § 29 Abs. 1 vor, dass, wenn ein Verwaltungsbeirat bestellt wird – was an sich zwingend ist -, er aus drei Wohnungseigentümern besteht. Bestellen die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat aus mehr oder weniger als drei Eigentümern, ist der Beschluss, wenn er angefochten wird, für ungültig zu erklären – auch wenn er nur in Wiederholung langjähriger Übung gefasst wurde. Pflicht des Verwalters ist es, die Wohnungseigentümer darauf hinzuweisen. Kommt es zur Anfechtung, trägt der WEG-Verwalter die Kosten des Rechtsstreits.

Der Fall: Eine seit 26 Jahren bestehende und professionell verwaltete Wohnungseigentümergemeinschaft (76 Sondereigentumseinheiten) bestellte in den letzten vier Jahren jeweils vier Wohnungseigentümer als Verwaltungsbeiräte. Die Beschlüsse blieben unangefochten, wurden aber von einem Eigentümer beanstandet, die jedoch trotz des auch in der Eigentümerversammlung wiederholten Hinweises auf § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG, wonach der Verwaltungsbeirat aus drei Eigentümern besteht, erneut die Wahl „en bloc“ von vier Eigentümern zur Abstimmung stellte. Die Gemeinschaftsordnung enthält keine Regelung bezüglich des Verwaltungsbeirates und auch keine Öffnungsklausel für diesbezügliche Beschlussfassungen. Die Anfechtungsklage gegen die Bestellung eines vierköpfigen Verwaltungsbeirates hatte Erfolg.

Das Urteil: Das AG Tiergarten sah keine Veranlassung, von der klaren gesetzlichen Vorgabe hinsichtlich der Personenzahl des Verwaltungsbeirates abzuweichen, auch nicht unter Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten angesichts der Größe der Wohnungsanlage.

Selbst bei jahrelang von der gesetzlichen Vorgabe abweichender Übung würde sich hieraus noch keine Vereinbarung ableiten lassen. Nach vier Jahren könne ohnehin von einer solchen jahrelangen Übung nicht die Rede sein. Zwar lag kein Beschluss über eine generelle Änderung der Beiratsgröße vor, der wegen insoweit gegebener absoluter Beschlussunzuständigkeit die Nichtigkeit zur Folge gehabt hätte. Der individuell gefasste Beschluss war jedoch wegen seiner Gesetzeswidrigkeit anfechtbar und für ungültig zu erklären. Die Kosten des Rechtsstreits legte das Gericht den Beklagten und der Verwalterin (§ 49 Satz 2 WEG) als Gesamtschuldner zur Last.

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